学过税法的小伙伴都知道，个人出租房屋在计算个税的时候，可以抵扣相关的税费、修缮费等，那么这些项目的扣除有先后顺序吗？扣除顺序对缴纳个税有影响吗？
看到这可能不少同学应该都觉得这个问题并不难回答，因为实务或者之前的学习中都了解过相关的信息，这里我们再一起重温下国税函[2009]639号文件规定：
财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为：
（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
（二）向出租方支付的租金；
（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
（四）税法规定的费用扣除标准。
这样来看，租赁房屋的个税并不难计算。但是在新的个税申报表出现之后，原本清晰的答案其实变模糊了。
单单看表格可能发现不了什么异常，下面我们一起关注下与财产租赁相关的部分列次填表说明：
第3列“收入”：填写纳税人实际取得所得的收入总额。
第4列“费用”：取得劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得时填写，取得其他各项所得时无须填写本列。
第6列“减除费用”：按税法规定的减除费用标准填写。
第12列“允许扣除的税费”：填写按规定可以在税前扣除的税费。
③纳税人取得财产租赁所得时，填写修缮费和出租财产过程中实际缴纳的可依法扣除的税费。
第13列“其他”：填写按规定其他可以在税前扣除的项目。
通过上述的内容我们可以总结出来，如果是个人申报出租房屋的个人所得税，扣除的顺序变成了这样的：
（一）税法规定的费用扣除标准。填第6列
（二）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用，财产租赁过程中缴纳的税费。填第12列
（三）向出租方支付的租金。填第13列
再对比看看文章开头的扣除顺序，是不是有点变化？
可能有的小伙伴又有疑问了，反正都是要扣除的，顺序的影响不重要吧？这里小编不直接说结论，举个例子我们一起算一下。
举例说明
2019年1月小糕出租一间自有房屋，一次性收取租金12万元，小糕能提供有效凭证，显示修缮费花费1万元，请问小糕出租房屋应当缴纳多少个税？
先按照国税函[2009]639的扣除顺序来计算，依次扣除以下费用
（一）财产租赁过程中缴纳的税费：
1.城建税及附加：个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
在这个例子中，120000/12=10000/月<100000/月，免征增值税，同时减免城市维护建税及附加。
2.房产税：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
2019年1月1日至2019年12月31日，增值税小规模纳税人房产税减按50%征收。
120000*4%*50%=2400元
3.城镇土地使用税：个人出租住房，免征城镇土地使用税
4.印花税：个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
综合起来看，以上税费合计为2400元，平均每月200元。
（二）向出租方支付的租金
因为小糕出租的是自有住房，所以本项为0。
（三）允许扣除的修缮费用
以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
所以小糕2019年应缴纳的个人所得税 =（120000/12-200-800）*（1-20%）*10% *12=8640元
财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、允许扣除的修缮费用这三项的计算步骤和上边一样。只看最后一步计算个税。
小糕2019年应纳个人所得税=（120000/12*(1-20%)-200-800）*10%*12=8400元
两种不同的计算方法，个税相差8640-8400=240元。
产生差异的原因，就是在20%的扣除标准，之前的税法规定是以净收入来计算的，而现在的费用扣除标准是以毛收入来计算的。
所以看似不起眼的顺序变化对我们的纳税结果还是会产生影响的。这个知识点你get了吗
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