聊一聊房地产发生的那些事儿，一文剖析热点LPR|品职深夜谈

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它的全称为“贷款市场报价利率”，简单来说，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，目前包括1年期、5年期以上两个品种。

长期以来，国家觉得金融机构对实体经济支持不足，央行的货币政策红利未能有效传导至中小企业，社会融资成本仍然太高。

LPR的推出就是要坚定地推进利率市场化，降低中小企业融资成本：一方面要打破贷款利率的隐形下限，让利率可以真实地反映市场融资成本；另一方面也要防止给企业降融资成本的同时，反而把流动性引到了房地产市场。

▪ 转为固定利率（以转换时的利率为准），后续不会再变

▪ 转为以 LPR 加点的浮动利率（加点数可以是负值）

银行把以前固定比例的折扣，改为了固定的加减点，央行2019年12月28日下文件“一刀切”，全部旧贷款以2019年12月20日公布的LPR为准进行转换。

也就是说，如果你的房贷贷款期限是30年，你用旧贷款利率减去4.8%(2019年12月20号公布的5年期LPR)就是你的“基点”（可为负数）。而且这个基点一旦固定，终身不变，除此以外，央行规定2020年全年都是“转换过渡年”，只有从明年2021年开始LPR浮动，你的贷款才能跟着浮动。

如果你贷的房贷是9折，（基准利率*90%）那么：

•按照之前的房贷利率规则，你的房贷利率

▪4.9%*0.9=4.41%，比4.8%低0.39%，那么你的基点就是-39bp。

•按照之后的房贷利率规则

▪如果你选择浮动利率：你的房贷利率=LPR实际利率-0.39 %

▪如果你选择固定利率，那么利率就固定为4.41%

如果你贷的房贷是上浮1.1倍，（基准利率*110%）那么：

•按照之前的房贷利率规则，你的房贷利率

▪ 4.9%*1.1=5.39%，比4.8%高0.59%，那么你的基点就59bp

•按照之后的房贷利率规则

▪如果你选择浮动利率：你的房贷利率=LPR实际利率+0.59%

▪如果你选择固定利率，那么利率就为固定利率：5.39%

并不会每月变化，这里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个问题。前者是指，你和银行约定的利率调整日子，即“何时调整”，通常为每年的1月1日，或每年与贷款发放日相对应的日期；后者则是指“多久调整一次”，即调整频率，通常为一年。

那么，摆在我们眼前的两个选项，哪个更划算就取决于 LPR 未来的涨跌了。 如果 LPR 下跌并保持在低于目前的水平，则选 LPR 定价方式更划算，如果 LPR 高于目前的水平，则选固定利率更加划算。

先来看一看 LPR 改革以来的走势：从这几个月来看，LPR 稳中有降。基本上大家的贷款都是5年期以上的LPR，上图显示过往9个月的LPR值变动幅度不大，轻微下调。

👉大多数我们会认为：

•回顾LPR推出的初衷，就是为了降低社会融资成本。考虑到我国经济增速放缓，各类投资收益率下降，所以大多数人认为降息趋势之下，LPR会继续走低。

• 参考西方发达国家目前普遍的低利率甚至负利率，我国的利率也会向其靠拢。

👉但我们不要忘了：

•查看过往20年的贷款利率走势图，目前我国的利率水平已经是改革开放以来的历史低点，进一步下降的空间有限。

•继续下调利率带来的边际效用也在逐渐降低，政府调降利率的动力也会下降。未来的经济情况不可预期，LPR也可能出现大幅上涨。LPR 绝非简单的一边倒走势，中长期仍存在波动的可能。

考虑到LPR中短期大概率下降，中长期存在上涨的可能性。可以依据剩余还款时间、未来换房意愿、自有资产情况、贷款利率折扣、风险偏好类型来做分析判断。

历史数据不能直接用来展望未来，每个人的贷款情况和风险偏好也不同，需要根据自身的情况来决定。

 一般来说，银行都会主动与你联系，比如工行、建行、中行、农行等等都用微信公众号、APP 弹窗等方式提醒。

最后要提醒的是，根据央行政策要求，将定价基准转换为LPR后，不可再转回按照基准利率定价，也就是说，定价基准只能转换一次，借款人应在审慎思考后作出理性选择。

不知道有贷款的小伙伴们是怎么选的呢？来留言交流一下吧~

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配图来源网络