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加油学习 · 2022年05月05日

房地产的价格在实际的inflation ≤ expecation的时候


老师您好

房地产的价格在实际的inflation ≤ expecation的时候,按照现金流折现求和,应该是整体价值下降才是,为什么说是nertual了呢?



2 个答案

笛子_品职助教 · 2022年05月09日

嗨,从没放弃的小努力你好:


老师您好 actural inflation影响分子,actual < expecation的时候,就是分子小,分母大,整体是价值是下降的,为什么说整体价值neutral? 老师直接在我的提问的基础上做改错吧。


首先,房地产是抗通胀资产。意味着,通胀高,地产涨。通胀低,地产跌。通胀不高不低,地产中性。原因如上条回答,NOI受通胀影响更大,贴现率受通胀影响更小。


但是,通胀高的定义是什么,通胀低的定义是什么,通胀不高不低的定义又是什么。关于这个定义,每个人都可以有不一样的定义,没有对错之分。

比如说,同学可以这样定义通胀的高和低。通胀高的定义是:通常高于预期。通胀低的定义是:通胀低于预期。这个定义也是没问题的。如果按照这个定义,通胀低于预期,就表示通胀低,那么地产就是跌的。虽然这个定义与CFA的定义不符,但是这么理解也是正确的,每个人都可以有自己的解释和定义。


只不过,CFA在这里,给出了CFA自己的定义,那么考生只好遵循CFA自己对高、低、不高不低的定义。我们看看CFA是如何定义“高、低、不高不低”的。

CFA在这里是这样定义“通胀高的”:只要通胀高于预期,就表示通胀高,地产涨。

CFA在这里是这样定义:通胀低的“:只有通缩,物价下跌(deflation),才能定义为通胀低,地产跌。

CFA在这里是这样定义“通胀不高不低”的:即使物价仍在上涨(infltion),只要涨幅小于预期,就定义为通胀既不高也不低,对地产的影响就是中性。

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笛子_品职助教 · 2022年05月06日

嗨,努力学习的PZer你好:


房地产的价格在实际的inflation ≤ expecation的时候,按照现金流折现求和,应该是整体价值下降才是,为什么说是nertual了呢?


房地产在DCF现金流求和估值的时候,老师说了,分子的影响,大于分母。所以房地产受益于通胀的,在通胀的时候,分子(NOI)会增加,分母(折现率)也会增加。但是房地产受到分子(NOI)的影响更大,所以在通胀的时候,房地产价格会上涨。


现实中也确实如此,当通胀预期很高的时候,例如2020年3月 -2021年,世界各国房地产价格都出现了快速上涨。

反过来说,如通胀不高(或者虽然通胀,但是通胀在预期范围内),那么房地产价格就很难上涨,会保持稳定。

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