kukuku026 · 2021年11月03日
老师您好，
这个是另类投资的 reading 39 课后题第3题。
growth rate, 讲解的算法是 Going-in cap rate = discount rate - growth rate
那么 7.5% -5.5% =2%
我的思考是， 每一年的NOI 是按照3% 来增长的， 且NOI 5 X (1+3%) = NOI 6
3,124,232 X (1.03) = 3,217,959
公式里 P = NOI (1+g) / r - g 按理来说， 两个g是相同的。 为什么在这里。 一个是3%，一个是2%呢？
谢谢
lynn_品职助教 · 2021年11月03日
嗨，爱思考的PZer你好：
Discount rate - growth rate的g，叫going-in cap rate, 他的定义就是当前投资者要开始投资一个property的时候，用这个物业第一年的NOI/value，来看的一个当前的收益率，有点类似dividend yield。在地产估值中，从原理来看其实我们是先知道Cap rate的，而且这里的Cap rate是通过comparable properties求出来的，Cap rate = NOI/Sale price of comparable properties。这里的cap rate可以把它看作是一个市场的yield，而discount rate，是我们这个投资者要求的最低收益率，通过这两个变量求出的growth rate, 这里的growth rate代表的是对于该投资者来说，以现在市场的一个收益率yield来看，growth rate要达到多少才可以。这是对going-in cap rate的理解。如果要计算implied growth rate的话，一定是用discount rate - going-in cap rate, 因为是站在当前时点来看。
然后同学你算出的 每一年的NOI 是按照3% 来增长的，这个只是第一年到第五年的增长率哈。
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