老师您好，
在我划绿色线的地方， 两个折现率。一个是r-g，另外一个是Rn
我不太明白他们的意思。
1， 在什么时候用r-g 什么时候用Rn 呢？
2， r-g 里面的r是要求回报率， 但是Rn 也是要求回报率。两者有什么关系呢？
谢谢老师
韩韩_品职助教 · 2021年03月17日
嗨，从没放弃的小努力你好：
同学你好，我首先来说R0和Rn吧，R0我们叫going-in cap rate, Rn叫做terminal cap rate, 他更加准确的名称叫做资本化率，首先going-in cap rate他的定义就是当前投资者要开始投资一个property的时候，用这个物业第一年的NOI/value，来看的一个当前的收益率，有点类似dividend yield. 而terminal cap rate呢，它代表的是给下一个投资者的时候，那个时候对应下一个投资者的cap rate是多少。
接下来来看R0，discount rate 和 growth的关系。在地产估值中，从原理来看其实我们是先知道Cap rate的，而且这里的Cap rate是通过comparable properties求出来的，Cap rate = NOI/Sale price of comparable properties。这里的cap rate可以把它看作是一个市场的yield，而discount rate，是我们这个投资者要求的最低收益率，通过这两个变量求出的growth rate, 这里的growth rate代表的是对于该投资者来说，以现在市场的一个收益率yield来看，growth rate要达到多少才可以。这是对going-in cap rate的理解。如果要计算implied growth rate的话，一定是用discount rate - going-in cap rate, 因为是站在当前时点来看。
具体用直接资本化法direct capitalization method去给物业估值的时候，value = NOI/going-in cap rate = NOI / discount rate - growth rate； 这两个公式都可以，就看题目给出的条件和数据了，如果同时给出了going-in cap rate/discount rate/growth，那么优先使用going-in cap rate。
----------------------------------------------努力的时光都是限量版，加油！