房地产估值

嗨，爱思考的PZer你好：

同学你好

1. 这是不同的折现方法，最普通的DCF方法，折现现金流都是用的投资者要求的收益率，也就是discount rate, 而layer method 和reversion method, 是英国两种特殊的估值方法，它的折现率和传统的DCF方法不一样，所以主要要看题目问的是哪种方法。

2. NOI不用考虑int expenses

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嗨，努力学习的PZer你好：

3. 地产估值和Equity在原理上非常相似，但其中一个区别的地方就是cap rate。在Equity中，我们是已知discount rate, 已知growth rate,用Dividend1/（r-g）在永续模型中计算Equity value。而在地产估值中，从原理来看其实我们是先知道Cap rate的，而且这里的Cap rate是通过comparable properties求出来的，Cap rate = NOI/Sale price of comparable properties。这里的cap rate可以把它看作是一个市场的yield，而discount rate，是我们这个投资者要求的最低收益率，通过这两个变量求出的growth rate, 这里的growth rate代表的是对于该投资者来说，以现在市场的一个收益率yield来看，growth rate要达到多少才可以。这是对going-in cap rate的理解。

所以terminal cap rate也是一样，它代表的是给下一个投资者的时候，那个时候对应的cap rate是多少。

这里关于growth rate，只是说假设discount rate是一样的话，那么growth rate越高，terminal cap rate就会越低，这个推理并不重要，重点理解going-in cap rate和terminal cap rate的含义就可以。

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