老师，这道题目经典题里面是有的，但是确实李老师讲的乱七八糟，搞不清楚，我感觉他自己都不会做。
能否麻烦老师讲讲这几个characteristic，谢谢老师。
比如characteristic 1：李老师baba叭叭叭了半天，自己都无法自圆其说。。。。老师能不能帮忙讲下，DDM是reflect什么，怎么描述，NAVPS应该怎么描述。
对于2,3，也详细说说。
韩韩_品职助教 · 2019年06月05日
DDM是股利折现模型，就是站在股票投资者的角度来看每股值多少钱，因为REITs也是上市交易的股票，所以也是可以用DDM来进行估值的。这就和我们在Equity中的DDM是一样的，discount rate就是投资者要求的收益率。所以特征3就是正确的。而NAVPS法，我之前回复过你一次，是从资产的角度来估计Net equity value, 至不过行业特殊性这里的固定资产在估值的时候，用的fair value, 而不是mkt value, 知道了Net equity value，那么除了shares, 也可以得到每股的净资产值多少钱。而NAV计算当中，一个很大的假设就是用了cap rate, cap rate我们在房地产直接投资的估值方法中就讲了，它是一个市场可比地产的收益率的概念，你可以把它理解为，一栋楼每年能收100块租金，市场上跟这个楼类似的平均收益率是10%，那么这个楼就是值100/10%=100块，所以这里的cap rate是用可比地产的观察值而来的。
特征2比较好选出来，NAVPS计算中，我们是用的NOI1，就是考虑了未来的，特征2只说只考虑了历史数据肯定是错误的。
特征1，DDM是基于股利的，也就是基于net income来进行分红的部分，你就可以理解为是净利润。而NAVPS，是从cash NOI开始计算的，相当于是从top line, revenue开始的，所以是基于earned income。两者刚好相反了。
粉红豹 · 2019年06月05日
老师，我越看，越觉得很多东西没掌握好，我好痛苦。。。现在崩溃了。。。
韩韩_品职助教 · 2019年06月05日
哎呀。。我这里打错了，用的fair value或者说mkt value, 而不是historical value(也就是成本计量的）
韩韩_品职助教 · 2019年06月05日
不用担心，Mock的题目都比较难，其实对于每门课程，掌握核心知识点就足以应对考试了，而且另类这门课程的确有点不太好理解，因为跟我们平常的投资离得有点远，又会跟Equity有交叉，所以理解起来的确会比较费力。掌握我们上课讲的核心知识点就完全足够啦，真题都不会很难的。
粉红豹 · 2019年06月05日
我都没有注意到，估计net equity value的时候是用的fair value或者market value吗？？？？不记得了。。。是这样子吗？
韩韩_品职助教 · 2019年06月05日
NAVPS方法你可以理解为Equity的book value 所以等于all assets - all liabilities, 在一般的企业当中，公司的固定资产都是厂房设备等等，均是以成本计价反映在BS当中，而在REITs这类公司当中，公司的固定资产都是房屋，如果还用成本计价，那么无法反映市场价值，所以NAVPS方法就是把这里传统的以成本计价的固定资产换成了以fair value也就是NOI估值方法下的计价，其他assets 和 liabilities是没有变化的。
粉红豹 · 2019年06月05日
嗯，谢谢韩韩老师，这样理解顺了很多。。。
粉红豹 · 2019年06月06日
韩韩老师，对于加不加land value，我有点没记清楚，我查了下cost approach 下面一定要加land value的，而且一定要是market value of land，对吧？ 那么在NAVPS中，物业的价值加上各种资产减去各种负债，这里的各种资产中要加上land value吗？land value的市场价值吗？
韩韩_品职助教 · 2019年06月06日
NAVPS当中不用考虑那么复杂，只是用NOI/cap rate就可以，其他资产负债表的项目全都算进来就行，Cost approach会单独把land value加上。
粉红豹 · 2019年06月07日
那到底NAVPS要加land value吗？要专门加land的市场价值吗？NAVPS中给资产负债表的各种资产的book value，给fair value，该用book value 还是fair value？
粉红豹 · 2019年06月12日
那到底NAVPS要加land value吗？要专门加land的市场价值吗？NAVPS中给资产负债表的各种资产的book value，给fair value，该用book value 还是fair value？
韩韩_品职助教 · 2019年06月12日
如果同一个项目，同时有fair value & book value, 那就用fair value, 没有给出具体是fair value或者book value的，就直接用题目中给出的数字。
粉红豹 · 2019年06月12日
好的，谢谢韩韩老师