About income approach：DCM

首先，第一个问题，这里的growth应该是站在当前投资者角度的current growth rate，并不能说是哪个阶段的，因为题目并没有要分两阶段去value这个property。如果是两阶段，那么题目中会明确说，growth rate after xxx years will be xxx%，所以不用担心，仔细读题就好。

第二，discount rate是投资者的要求收益率，也就是投资者要求的风险补偿，所以discount rate越大，风险也就越大。

第三，首先理解这个表是什么含义。首先明确的是这里这张表是property的一整张运营情况，也就是站在出租人的角度来看这个楼收了多少钱，花了多少钱，净赚多少钱，也就是我们全部都是站在房东的角度来看。 一般大型物业都是房东会把所有的费用先垫付了，跟租客针对运营费用会有三种方式，一种是房东全部支付（reimbursement revenue = 0)，一种是房东和房客各付一部分(0我们计算NOI的公式都还是标准的公式，而net & gross lease会在不同项目当中反映出来，比如其他条件相同的情况下，net lease的每平米租金会比较低，并且这里Property A和C other operating expenses也是0，就说明我房东没有承担其他的运营成本了，一般的物业管理费还是由房东来承担的，其他运营费用像是水电什么的才是net lease当中房客承担的项目。所以，在计算的时候，不用纠结gross 和net，就按照标准的公式整体计算就可以。