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phoebeqp · 2025年06月27日

这个表的数是怎么算的

 08:32 (1.5X) 


tax和after tax那列的数好奇怪。从第二行就开始不对了,税率不是0.2 而且飘忽不定的。


1 个答案

竹子 · 2025年06月27日

嗨,从没放弃的小努力你好:


revenue预测出来之后,×(1-50%)得到NOI

debt service是所有债每期debt serivce的汇总数,interest payments也是所有债的汇总数

before tax cash flow=NOI- Debt service


tax注意,并不是before*0.2,tax是利润表的,跟现金流没关系。在利润中,相当于赚钱要交税,但费用又可以抵税,所以NOI交税,即NOI*0.2,与此同时int又抵税(少交税),即 -int*0.2,因此tax=NOI*0.2-INT*0.2,这样算来的。

(这里教材表述有点歧义,会让人误以为是将整个debt*0.2抵税,其实不是的,只有int才能抵税,本金归还不在费用里,不能抵税,视频中说法也有问题,这里做过勘误)


最后after tax dividend直接用before tax- tax就好了


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