第一年租金的确认

问题如下：

2020年1月1日，承租人甲公司就某栋建筑物的某一层楼与出租人乙公司签订了为期10 年的租赁协议，并拥有5年的续租选择权。初始租赁期内的不含税租金为每年5万元，续租期间为每年6万元，所有款项应于每年年初支付；为获得该项租赁，甲公司发生的初始直接费用为2万元，其中1.5万元为向该楼层前任租户支付的款项，剩余部分为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金；作为对甲公司的激励，乙公司同意补偿甲公司1万元的佣金。租赁期开始日，甲公司评估后认为不能合理确定将行使续租选择权。由于甲公司无法确定租赁内含利率，增量借款利率为每年5%。不考虑相关税费的影响因素，在租赁期开始日，下列各项说法中正确的是（ ）。

（P/A,5%,9）=7.1078;（P/A，5%，10）=7.7217

选项：

A.租赁期为15年

B.应确认租赁负债38.61万元

C.未确认融资费用的金额为9.461万元

D.使用权资产的初始计量成本为41.539万元

解释：

本题考查承租人的会计处理，答案是CD。

在租赁期开始日，由于甲公司并不会行使续租权，因此租赁期为10年，选项A错误，每年租金为5万元，甲公司于年初支付第1年的租金5万元，租赁负债等于剩余9年租赁期内每年租金按照5%的增量借款利率折现得到的现值，等于5×（P/A，5%，9）=5×7.1078=35.539万元，选项B错误，未确认融资费用=剩余9期租赁付款额-剩余9期租赁付款额的现值=5×9-35.539=9.461万元，选项C正确。为取得租赁合同的初始直接费用2万元应计入使用权资产的初始成本，同时对于存在的租赁激励（即乙公司补偿甲公司的佣金1万元）应从使用权资产的初始直接成本中扣除，第一年的付款额应计入使用权资产的初始成本，因此使用权资产的初始直接成本=35.539+2-1+5=41.539万元，选项D正确，相关会计分录如下：

借：使用权资产 41.539

租赁负债——未确认融资费用 9.461

贷：租赁负债——租赁付款额 45

银行存款 6（2-1+5）