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vacancy rate下降——空置率下降——则对rent更有利——则对NOI有利，上升——所以Cap rate上升
tenants credit quality 下降——则NOI有可能因违约而下降，导致CAP rate下降。
这么理解有什么问题吗？根据R=（NOI/P）+ g 来理解
笛子_品职助教 · 2024年08月12日
嗨，从没放弃的小努力你好：
那可以具体解释一下这几个影响因素吗？ 空置率下降，NOI提高，收益率也相应提高，这里理解怎么错了呢？
Hello，亲爱的同学~
这里需要先理解一个知识点：
cap rate 衡量NOI和P（房价）两个方面。
由于P的波动率远大于NOI，因此P对cap rate影响更大。
关于cap rate的结论，都有这个默认前提，P的波动率大于NOI。
在理解以上知识点的基础上，我们看同学的问题：
同学说，空置率下降，NOI提高，这是正确的。
但同学说，因为NOI提高，收益率也相应提高，这个理解就是错的了。
同学错误的地方在于：同学假定P不变。如果P不变，确实，此时空置率下降，NOI提高，收益率提高。
但CFA的假设是：P会变，且P的变动还很大，远大于NOI。
因此，在CFA里，空置率下降，P会上升，且P的波动更大，意味着P的上升幅度高于NOI的上升幅度，最后cap rate是下降的。
----------------------------------------------就算太阳没有迎着我们而来，我们正在朝着它而去，加油！
笛子_品职助教 · 2024年08月10日
嗨，努力学习的PZer你好：
租金相对稳定，而价格波动更大， 对cap
rate影响更大的是房价。
越是风险高的房子，价格越低，cap rate越高。
现实中，同学可以观察各种不同风险的房产，大致符合这个规律。
国内同一个大城市，商铺租售比5%，酒店公寓租售比3.5%，老破住宅租售比2.5%，品质新房住宅租售比1.2%，基本符合这个规律。
同学的思路错在，认为NOI决定了Cap rate，而现实里，是价格决定Cap rate。房屋价格对cap rate影响权重远大于NOI。
----------------------------------------------努力的时光都是限量版，加油！