NO.PZ201601050300000202
问题如下:
2. Based upon Exhibits 2, 3 and 4, which of the following statements is most accurate regarding the valuation of Property #1?
选项:
A.
The cost approach valuation is $71,000,000.
B.
The adjusted price psf for Sales Comp B is $423 psf.
C.
The terminal value at the end of year 5 in the income approach is $53,632,650.
解释:
The terminal value using the income approach is $53,632,650 (= Year 6 NOI/terminal cap rate = $3,217,959 / 0.06). The value of the property using the cost approach is $61,000,000 (= Land Value + Building Replacement Cost – Total Depreciation = $7,000,000 + $59,000,000 – $5,000,000). The adjusted sales price per square foot for Sales Comp B is $462 psf (= $395 × 1.17).
首先来看A选项:说cost approach,那么对应的是表4的内容,这个表里给出的cost approach信息比我们例题当中讲的少很多,很多同学一下子就蒙了,我们说cost approach下,就是房 + 地的成本价值多少,这里地land value给出来了,关键就是看房,房屋部分我们是在replacement
cost基础上,减去depreciation或者又叫deterioration,
再减去functional / locational / economical obsolescence;只是这个题目中没有给出更多的obsolesces,只给出了depreciation,就可以直接减掉了,如果题目没有给出depreciation,是要我们根据数据自己求解的,就是我们在课程中讲的最全的例子中第二步所计算的部分。
所以根据表格中的数据,Property 1 cost approach下应该是61,000,000。
B选项:Sales approach原理呢,就是找到几个有价格的可比的property,再根据这几个property和target property的差异调整出来一个adjustment item,
total adjustment = 每项adjustment 加和;接下来adjusted sales price per square=price*total adjustment分别乘出一个对应的可比价格,最后把可比价格平均一下,作为我们target property的单平米价格。 注意,这里的adjustment item,是把各项调整后的比例进行加和,而不是相乘。题目中已经告诉了我们所有调整项的和,直接用就可以。所以对比comp B来说,adjusted sales price per square =
395*(1+17%)=462, 不是423. B选项错误。
C选项:题目问最后的terminal value是多少,对应第二个表格的数据,是用现金流量折现法也就是DCF的方法,就是要把每期现金流折现到现在的时刻,题目给出了投资期是五年,那么说明投资期结束之后我要把这个property卖掉给下一个投资者,也就是选项中要求的terminal value。在课程当中我们讲过,terminal value的计算方法有两种,一种是收入乘数法,也就是terminal value=multiple * 收入,题目中没有给出这个条件,所以不是用这种方法,另一种方法就是经常会考到的直接收入法,类似于永续年金的算法,也就是terminal value = NOIn+1/ rn-g. 其中NOIn+1, 就是投资期结束后一年的NOI,投资期五年,结束后一年就是第六年,分母的rn-g在地产估值里面我们又叫他terminal cap rate,题目中也有直接的信息,那么直接用这种方法来计算,terminal value = $53,632,650,所以C选项是正确的。
哪里讲过谢谢 第一问的Green是谁