Real estate 的回报

嗨，努力学习的PZer你好：

可是deflation的时候利率不一定就是低的。还要看真实利率的情况（有可能政府再不停推动基建，把真实利率抬的很高）。

就好比“因为如果以后利率变低，%change in cap rate为负，expected return反而提高。”也不一定，还要看公式第一项CAP RATE的情况。

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虽然现在很辛苦，但努力过的感觉真的很好，加油！

嗨，努力学习的PZer你好：

同学之前提供的第一幅截图对应视频位置处的音频并没有提及“利率低，房地产回报率也低”的话术。

同学之前也并未提供P132的截图，也没有说是“deflation will put downward pressure on expected retail income and property value"”这句话。而是放的墨迹P298的截图。

现在同学提供的“deflation will put downward pressure on expected retail income and property value"这句话说的是“通胀”对房地产的影响，而非你之前问的“利率”对于房地产的影响。

低通胀，更多地会影响长期租约，会使得长期租金降低，导致NOI降低，所以用以折现的现金流降低了，那么折现后的房地产现金价值就下降了。

利率影响的是EXPECTED RETURN，而E（Re）=CAP RATE+ NOI增长-%change in cap rate。利率低会导致%change in cap rate为负，增大E（Re），但利率低也会导致CAP RATE变低，从而导致E（Re）变大。所以同学说的，“因为如果以后利率变低，%change in cap rate为负，expected return反而提高。”这句话是不准确的。

归根结底，通胀是通胀的影响，利率是利率的影响。这是不同的两个维度，所以也不存在矛盾。

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加油吧，让我们一起遇见更好的自己！

嗨，努力学习的PZer你好：

CAP RATE和利率是正向变动的关系，这是原版书的结论。也是同学第二幅结论中，标注1圈直接给出的结论。

如果以后利率变低，%change in cap rate是变成负的。但是%change in cap rate只是房地产收益E(RE)中需要减去的一项（讲义P163的公式）

。负负得正，等于加上一个正数，所以E（Re）是升高的。两者是不矛盾的。

E(re)是看房地产的收益的最终指标。

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努力的时光都是限量版，加油！