为什么FFO和AFFO没有考虑leverage 的影响

嗨，努力学习的PZer你好：

“Levered income" 通常指的是考虑了公司负债成本之后的收入。当公司有债务时，它必须支付利息。这些利息开销在利润表上被计入，从而减少了公司的net income。所以，当我们计算FFO或者AFFO 时，我们实际上是从net income出发，这已经包括了债务的成本所带来的影响。所以，FFO和AFFO都是levered income，考虑了公司的全部运营成本，包括债务的成本。

同学所说的应该是这部分的内容，这部分内容老师在基础班有专门强调过，这不是说FFO和AFFO没考虑到杠杆因素，而是说当杠杆不同时，不能仅仅使用FFO和AFFO的值来得出结论，还应该考虑到杠杆不同带来的影响，所以要加入leverage ratio来共同决定，是站在Firm的角度来比较。同学可以在Relative Valuation Approach这节课中1.5倍速到14分30秒左右开始来听一下老师的讲解来巩固一下理解。

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虽然现在很辛苦，但努力过的感觉真的很好，加油！