老师，这道题Year3的value用4.54/(8%-4%)=113.5, 为什么不用assumed cap rate 4.54/6.5% 来计算呢？
而这道题为什么Y5往后折过来的就要用terminal cap rate呢？
Lucky_品职助教 · 2023年08月04日
嗨，从没放弃的小努力你好：
DCF方法不是用cap rate来折现的，我们说折现率都是投资者的要求收益率，所以是用discount rate, cap rate只用于一阶段的direct capitalization method, 其实一阶段的我们也可以用最原始的方法来折现，NOI1/(1+r)+NOI2/(1+r)^2+NOI3/(1+r)^3+NOIn/(1+r)^n,用数学公式推导之后，是NOI/(r-g),这里在房地产投资当中给r-g起了个单独的名字，就叫做cap rate。
不管是一阶段还是二阶段，我们估值的核心都是把未来现金流折现，在房地产中，未来现金流是NOI，在Equity中，未来现金流可能是dividend，或者FCFF，或者FCFE，但是不管是哪一种现金流，基本的原理都是一样的。我们这里估值的产品是REITs，它也是股票的一种，所以分母用了dividend, 分子的折现率就需要用discount rate, 而不是cap rate.
在房地产中DCF就是两阶段模型，因为一阶段的会有一个专有的名词，叫做direct capitalization method，在直接资本化法下面，就是直接用going-in cap rate来估计的，而在两阶段中，你再仔细看一下讲义，第一部分的NOI还是用discount rate，只是最后一年的terminal value是用terminal cap rate. 这两种都是针对房地产直接投资的，也相应的有going in cap rate, terminal cap rate这两个名词。
而在REITs下面，我们会更多把它作为股票的方法来估值看价格，所以有NAVPS（cash NOI in the coming year/assumed cap rate，在REITs当中cap rate叫assumed cap rate) , DCF (dividend discount model) 和relative valuation这几种方法。
这个题目对应的就是让你用dividend discount model来计算REITs的每股价值。要根据不同的method来选择不同的折现率或者资本化率。
----------------------------------------------加油吧，让我们一起遇见更好的自己！