请问经典题12.3，算TV3，答案是用4.54/(0.08-0.04)，为什么不用4.54/cap rate6.5%? cap rate应该什么时候用啊
韩韩_品职助教 · 2018年05月21日
同学你好，在现金流量折现法中，最后一年的NOI都是用来计算terminal value = 第n+1年的NOI除以第n年的末期资本化率，相当于在投资期结束这个时间点，把这个property卖给第二个投资者了，那么卖出的这个价值用永续年金的公式来求解的话，分子就是第n+1年的NOI，分母是在投资期结束时的terminal cap rate = discount rate - growth rate, 求得的结果就是这个房子对于下一个投资者的价值。题目中给的cap rate,并不是将property再卖出去的时候的terminal cap rate, 而是going-in cap rate, 所以不能用。Going-in cap rate一般用在直接资本化里面求property value.
