这两项也属于现金流出，为什么估值时计算noi不减去？
韩韩_品职助教 · 2018年04月13日
同学你好，这里NOI主要是用来做估值，用direct capitalization 的方法来看一栋楼的价值多少。
按照永续现金流的公式来考虑，property value = NOI/cap rate. 在运营的过程当中是会发生一些利息或者税负，但是我们最终的目的是要给楼估值，而不是计算一个实际的现金流是多少。从估值的角度来看，主要是看这个楼的运营情况，所以这里的NOI其实很像EBIT的意思。
可以类比股利折现模型来理解一下，我们用p=dividend/(r-g), dividend其实也要交股利税，但是我们在算price的时候，是先不考虑tax的影响的。