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· 2021年03月11日

cost approach方法里面的obse有时候也不是直接扣除啊

NO.PZ2018111302000019

问题如下:

The disproportionate obsolescence charges of property are least likely to explicitly factor into the estimate of property value using the:

选项:

A.

cost approach.

B.

income approach.

C.

sales comparison approach.

解释:

B is correct.

考点:obsolescence概念

解析:这里主要考察这几种方法对obsolescence的调整,obsolescence在cost method里是直接减掉的,在sales comparison的方法里是要直接调整的,但在income的方法里是隐含在CF的调整里的,所以是隐性的体现在CF里,并不是明显的体现在计算过程里,答案选income approach。

对obsolescence的调整主要会考虑这么几个方面:functional obsolescence/locational obsolescence/economic obsolescence,题目当中提到了disproportionate charge,可以这样理解,每个房屋的状况都不一样,所以在调整obsolescence时会根据房屋实际的情况来给出调整的比例,并不是完全按照线性的规律。举个简单的例子比如说locational的调整,原来房屋在医院旁边,方便就医,但新盖的一个房子A离医院5公里,另一个B房屋周围10公里没有医院,那么假设在为A做估值的时候,会减掉5w的obsolescence,但是给B可能会减去20w的obsolescence,而不是5*2=10w的obsolescence。房屋的估值基本都是一单一议的。这就是这里disproportionate的意思。

老师,讲课案例里面关于食堂那个重新装修,因为functional obsolescence带来的收益减少也是通过少挣的NOI/cap rate来算的啊,也不是从成本里面直接扣除的,所以说cost approach里面obsolescence的调整都是直接扣除这种结论是不是也没那么绝对啊

1 个答案

韩韩_品职助教 · 2021年03月12日

嗨,从没放弃的小努力你好:


同学你好,cost approach各个项目都是需要调整的,而且这种调整你是可以看得到的,直接减掉的。而在income方法当中,首先计算出来NOI,然后通过直接资本化法或者是现金流折现法来估算property value。比如一个property的位置不好,我们都没有直接计算obsolescence cost是多少,这个不理想的地理位置只是体现在rent可能会更低,或者要求更高的收益率,而不是像成本法cost approach中,obsolescence cost是一个具体的value,而在sales comparison approach中,obsolescence cost相当于一个折扣系数。成本法和销售比较法中obsolescence cost都是在外部体现出来的。


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虽然现在很辛苦,但努力过的感觉真的很好,加油!