NO.PZ2018111302000019
问题如下:
The disproportionate obsolescence charges of property are least likely to explicitly factor into the estimate of property value using the:
选项:
A.cost approach.
B.income approach.
C.sales comparison approach.
解释:
B is correct.
考点:obsolescence概念
解析:这里主要考察这几种方法对obsolescence的调整,obsolescence在cost method里是直接减掉的,在sales comparison的方法里是要直接调整的,但在income的方法里是隐含在CF的调整里的,所以是隐性的体现在CF里,并不是明显的体现在计算过程里,答案选income approach。
对obsolescence的调整主要会考虑这么几个方面:functional obsolescence/locational obsolescence/economic obsolescence,题目当中提到了disproportionate charge,可以这样理解,每个房屋的状况都不一样,所以在调整obsolescence时会根据房屋实际的情况来给出调整的比例,并不是完全按照线性的规律。举个简单的例子比如说locational的调整,原来房屋在医院旁边,方便就医,但新盖的一个房子A离医院5公里,另一个B房屋周围10公里没有医院,那么假设在为A做估值的时候,会减掉5w的obsolescence,但是给B可能会减去20w的obsolescence,而不是5*2=10w的obsolescence。房屋的估值基本都是一单一议的。这就是这里disproportionate的意思。
老师,讲课案例里面关于食堂那个重新装修,因为functional obsolescence带来的收益减少也是通过少挣的NOI/cap rate来算的啊,也不是从成本里面直接扣除的,所以说cost approach里面obsolescence的调整都是直接扣除这种结论是不是也没那么绝对啊