1、NOI不是已经减掉collection loss了吗？为什么还要再减一次non-cash rents？ 2、NI难道没有减过recurring maintenance capital expenditures and leasing costs吗？还要从FFO减去这部分得到AFFO吗？
韩韩_品职助教 · 2020年10月07日
举个更直接的例子，假设一个shopping mall，安装了很多个电子广告屏幕，这些屏幕每年都有坏的，每年都要做更新，这些费用如果是第一次建造的时候，肯定是资本化到成本当中的，后续的支出也应该资本化，因为它增加了整体mall的value，我要把value体现到固定资产当中，随着使用年限来折旧。但是因为这些费用每年都会发生，那么在计算AFFO的时候，就把这部分也当作是费用给它减去。
猫猫酱 · 2020年10月11日
那难道NI里面没有减去这部分折旧吗
韩韩_品职助教 · 2020年10月13日
NI 并不是 NOI啊，我们AFFO不是在NOI的基础上进行计算的么。 NI当中是包含这些折旧的。
猫猫酱 · 2020年10月14日
FFO是在NI基础上减的呀，AFFO在FFO基础上减，所以不就是AFFO在NI基础上减吗？不过我弄明白了，AFFO减的是NI里面没有减掉的资本化部分。谢谢老师。
韩韩_品职助教 · 2020年09月30日
同学你好，这就是不同损失的各有类别，collection loss只是没有收缴成功的，而整体的Non-cash rents则范围更广，比如一些rent discount, 比如会计上rental revenue 和cash rent的不同，这两者是不一样的。
IS表里面减去的只是COGS/ SG&A，这里都不包含maintainance fee, 这就类似固定资产一样，新买的改造的资产的成本是先资本化，然后慢慢通过折旧反应再IS当中。
猫猫酱 · 2020年10月01日
怎么办我还是没能理解……1、房地产直接投资就不需要减掉这些cash rent adjustment吗？ 2、为什么maintenance fee这种明显费用化的项目要资本化呢？
韩韩_品职助教 · 2020年09月28日
嗨，爱思考的PZer你好：
同学你好，NOI是基于contact的合约收入，减掉的collection loss。而non-cash rents是合约和现金流的区别部分： these are the result of the accounting practice of “straight lining” the rental revenue from long-term leases. (The amount of this deduction is the difference between the average contractual rent over the leases’ terms and the cash rent actually paid.) 相当于会计利润和现金流量的区别。
NI是没有减去recurring maintenance capital expenditures的， maintenace expenduture/leasing cost是一项资本支出，比如要做一些翻新或者区域重新规划或者租大型的设备等等，是通过计入到assets再折旧体现出来到net income的，但如果这部分的cost是持续会发生的，那么我们就把它在AFFO中扣除。
-------------------------------加油吧，让我们一起遇见更好的自己！
猫猫酱 · 2020年09月28日
1、我还是没有明白NOI，RE这一课里的NOI是调整完collection loss的，REIT这课里的contract NOI难道没有调整吗？ 2、我也没有明白，为什么IS表里没有减去维修费就得到NI了？