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HUANGy · 2019年05月27日
品职助教老师，这道题前五年折现率为什么不用going in cap rate,这不是在合约期内吗？
另外的话，基础班和强化串讲班的讲义中关于两阶段DCF模型中折现率，我的理解是在合约期用going in cap rate，合约期外用discount rate。我的理解正确吗？那么和这道题的理解有冲突吗？
韩韩_品职助教 · 2019年05月27日
不管是一阶段还是二阶段，我们估值的核心都是把未来现金流折现，在房地产中，未来现金流是NOI，在Equity中，未来现金流可能是dividend，或者FCFF，或者FCFE，但是不管是哪一种现金流，基本的原理都是一样的。在折现的时候，使用的都是折现率discount rate, 而going-in cap rate只是在一阶段直接资本化法下面来估算房地产value的。
在此总结了一下discount rate与不同cap rate在房地产估值中用到的地方，作为参考对比。
