老师，请问这题对于cap rate的影响，为什么空置率下降，不是空置loss减少，导致NOI增加，进而增加cap rate呢？（图片左边写的逻辑）为什么cap rate是下降呢？
笛子_品职助教 · 2023年08月30日
嗨，爱思考的PZer你好：
cap rate的原理类似于折现率。
当折现率高的时候，价格下跌。当折现率低的时候，价格上涨。
折现率取决于风险溢价，风险溢价越高，风险越大，折现率越高。
空置率是一种风险，空置率越高，意味着房屋风险越大，折现率越大，cap rate越高。
同学可以结合现实。
空置率最小的房子，风险最小的房子，是大城市的住宅，目前租售比在1.2%。
空置率高一些的房子，风险较高的房子，是大城市的商住酒店公寓，目前租售比在3%
空置率更高的房子，风险最高的房子，是大城市的商铺，目前租售比在5%
符合，空置率越高，风险越高，租金收益率越高的规律。
----------------------------------------------努力的时光都是限量版，加油！