基础班讲义中P116的REITS DCF计算例题中为什么TV终值用8%-3.5%？，而不是直接用assumed cap rate呢？这个7%的cap rate没有说是和going-in有关，为什么不能用于第二阶段的TV计算？
韩韩_品职助教 · 2020年12月03日
这里going-in cap rate实际上并不是discount rate - growth rate这么求解出来的，并且going-in cap rate和terminal cap rate 所代表的含义是不一样的。
地产估值和Equity在原理上非常相似，但其中一个区别的地方就是cap rate。在Equity中，我们是已知discount rate, 已知growth rate,用Dividend1/（r-g）在永续模型中计算Equity value。而在地产估值中，从原理来看其实我们是先知道Cap rate的，而且这里的Cap rate是通过comparable properties求出来的，Cap rate = NOI/Sale price of comparable properties。这里的cap rate可以把它看作是一个市场的yield，而discount rate，是我们这个投资者要求的最低收益率，通过这两个变量求出的growth rate, 这里的growth rate代表的是对于该投资者来说，以现在市场的一个收益率yield来看，growth rate要达到多少才可以。这是对going-in cap rate的理解。所以这里的growth rate是一个Implied growth rate，它和实际的growth rate可以是不一样的。