1、terminal value 的折现期为什么是3期？
2、为什么前三期的NOI不用going-in cap rate折现？
韩韩_品职助教 · 2020年11月25日
嗨，努力学习的PZer你好：
同学你好，going-in cap rate是在直接法中计算property value，就像我们在equity当中的永续股利模型，用dividend1/（r-g），这里只不过在地产当中，我们给r-g单独起了个名字，叫going-in cap rate。
而这个题目是用DCF方法，会把所有未来现金流折现到当下时点，所有的DCF方法的本质都是折现率是投资者要求的收益率，就是discount rate，在最后一期cash flow，我们用了一次永续模型来计算terminal value，这时同样也是NOI4/(r-g),只不过在terminal value时的r-g我们给他起了一个单独的名字，叫terminal cap rate, 用第四年时的投资者要求的收益率减去未来的增长率。
terminal value是根据当前投资者的投资期来看的，当前投资者是三年的投资期，那么在结束的时候，它就要把这个property卖出去，获得一笔terminal value，所以它是在投资期结束的时候卖掉的，对应的时期就是第三年末，折现就是三期。
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