问题如下图：
选项：
A. 
B. 
C. 
解释：
为什么前三年的Noi折现是用discount rate, 而不是用going in cap rate?
一阶段里，现值是第一年的NOI/cap rate, 不会用到第二年 第三年的Noi，
为什么到了二阶段，就要用到第二第三年的NOI，分母的cap rate也需要次方？
谢谢。
韩韩_品职助教 · 2019年04月04日
同学你好，DCF方法不是用cap rate来折现的，我们说折现率都是投资者的要求收益率，所以是用discount rate, cap rate只用于一阶段的direct capitalization method, 其实一阶段的我们也可以用最原始的方法来折现，NOI1/(1+r)+NOI2/(1+r)^2+NOI3/(1+r)^3+NOIn/(1+r)^n,用数学公式推导之后，是NOI/(r-g),这里在房地产投资当中给r-g起了个单独的名字，就叫做cap rate。
不管是一阶段还是二阶段，我们估值的核心都是把未来现金流折现，在房地产中，未来现金流是NOI，在Equity中，未来现金流可能是dividend，或者FCFF，或者FCFE，但是不管是哪一种现金流，基本的原理都是一样的。
木木__ · 2019年04月10日
说的很详细 谢谢！
NO.PZ2018111302000004问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 所以像这种f求value的，都是需要折算到题目的倒数第二年来算吗？
NO.PZ2018111302000004问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 如题！而且折现率应该-g才等于r0
NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 用CF按键，CF0=0 CF1=110 CF2=116.6 CF3=123.6 CF4=131/6%，I/Y=7，求NPV，与答案不相符，请老师解答
NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 对于题目中的描述，确定是应该要用scount rate来折现计算，但课上的例题在计算impliegoing-in crate的时候是用第一年的NOI/PV来计算的，李老师上课说NOI这里NOI0和NOI1之所以近似是因为大部分时候每年都相同。但是本题的NOI1和2,3都不一样，所以就没办法用NOI1/going-in crate的方法反过来求PV了是吗？
NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 为什么NOI4期的折现只用考虑3年，但它明显属于第四年的啊？