不用cap rate折现的原因

差不多是这个意思。

Cap rate是REITS底层资产——房地产的折现率

本题的Discount rate，是REITS作为股票份额来讲，给REITS现金流的折现率。

这里面涉及2个层次的折现问题。

第一个层次是REITS作为股票的层次，即，REITS本质就是一份上市交易的股票，投资者可以购买交易REITS份额。

如果投资者买了REITS的话，那可以像股票一样，会收到Dividend。这时候，站在投资者的角度，如果要算这个股票价值的话，就是把股票未来的Dividend折现加总算PV，这也是本题的角度：已知REITS这个股票份额每年的dividend，然后用折现率算PV。

这时候的算法和在Equity里面学到的股票折现方法一模一样，因为本质上，REITS就是股票份额。

注意，这个层级是REITS作为股票分红Cash flow的折现问题，这里面不涉及底层资产——房地产的讨论。

第二个层次的折现是我们在正课上学过的折现。我们已知REITS的底层资产是房地产，这些房地产会产生现金流NOI（Net operating income），此时，如果我们要基于底层资产的现金流计算REITS NAV的话，用到的折现率是Cap rate哈。即，用底层资产的Cash flow算REITS的NAV，这里面不涉及REITS的分红问题。

所以Cap rate是给底层资产——房地产现金流折现用的折现率。

其实Cap rate以及Discount rate，本质都是一样的，都是投资者的要求回报率Required rate of return：针对Cash flow的风险，投资者所要求的回报率补偿。

只不过在不同的地方有不同的叫法，给REITS底层资产——房地产cash flow折现的折现率，就专门称为Cap rate。