相对和绝对估值法，NOI和NI

NOI和NI差别很大么？

差别大，属于不同层级的收益

NOI有点像一般企业EBIT对比的收益指标，和NI之间还差利息与tax。NOI还是属于Equity与Bondholder两个的收益（income avaiable to equity and liability）

NI和FFO是属于levered income，是只属于equity的收益（income avaible to equity）。类比EBIT（NOI）与NI，EBIT与NI有较大差异，NOI与NI也是同理。

而且P/NAV是不是也算相对估值法？

算。比值类的都属于相对估值法

相对估值法是剔除规模的一个比例，所以感觉只要用价格去除都是相对估值法，直接看计算的是比率还是绝对值就好了，为啥还要区分NAV和FFO呢？

要区分，就好比股票那块有：P/EBIT，P/E, P/EBITDA这些不同层级的指标，主要是分母上的指标各有侧重，比值可以从不同角度看到企业/REITs的经营状况

REITs这块同理，P/NAV，和P/FFO，前者是从估值NAV角度判断P的相对高低，分母上的NAV更像是存量指标，基于Asset与liability的指标；

后者是从FFO的角度考虑，考虑的是收入指标，更多的像流量指标，即，这一期赚到的收益。

所以这两个指标可以反映不同的状态，P/NAV反映的是：和净资产value相比，股票/REITS shajre价格P的相对高低

P/FFO反映的是：和这一期的收入指标FFO相比，股票价格P的相对高低。

各个指标侧重不同，都有各自的优缺点。

相对估值法的话，都是剔除规模的不同，例如，P/NAV，就是剔除了NAV的不同，计算了1元NAV对应的相对价格P

P/FFO就是剔除了FFO的规模不同，计算了1元FFO对应的相对价格。分母上是啥，剔除的就是啥的规模不同