sophialinlinlin · 2023年09月18日
NO.PZ2018111302000004
问题如下：
According to the below data, what is the value of the Property A using the discounted cash flow method?
选项：
A.$18,331,843.
B.$20,877,915.
C.$24,442,415.
解释：
B is correct.
考点：现金流折现法估计房地产价值
解析：可以按照以下思路进行计算，注意计算terminal value需要使用terminal cap rate, 而不是going-in cap rate.
对于题目中的描述，确定是应该要用discount rate来折现计算，但课上的例题在计算implied going-in cap rate的时候是用第一年的NOI/PV来计算的，李老师上课说NOI这里NOI0和NOI1之所以近似是因为大部分时候每年都相同。但是本题的NOI1和2,3都不一样，所以就没办法用NOI1/going-in cap rate的方法反过来求PV了是吗？
pzqa35 · 2023年09月23日
嗨，从没放弃的小努力你好：
此题使用的是二阶段模型来估值的方法。首先两阶段的估值同学是已经理解的，核心思想就是现金流折现求和，只是在计算时要注意terminal value的算法。那么其次同学疑问的是对于Implied going-in cap rate的计算，Implied going-in cap rate的含义是我们已知了PV和NOI1从而反求出来的数值，所以它的计算公式仍然是Implied going-in cap rate=NOI1/PV，所以这个跟前3期现金流大小是否一样并没有关系，也就是此题我们仍然可以计算一个Implied going-in cap rate=1100000/20877915=5.27%. 需要注意的是此时的Implied going-in cap rate其实是由包含了两段的现金流折现求和的pv反推出来的，所以它是位于going-in cap rate和terminal cap rate的中间值。
这个知识点本身是有点绕的，因为implied going-in cap rate这个是我们无法已知的，必须是根据公式反推出来的，所以这也是implied的含义。
----------------------------------------------努力的时光都是限量版，加油！
NO.PZ2018111302000004问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 所以像这种f求value的，都是需要折算到题目的倒数第二年来算吗？
NO.PZ2018111302000004问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 如题！而且折现率应该-g才等于r0
NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 用CF按键，CF0=0 CF1=110 CF2=116.6 CF3=123.6 CF4=131/6%，I/Y=7，求NPV，与答案不相符，请老师解答
NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 为什么NOI4期的折现只用考虑3年，但它明显属于第四年的啊？
