尔良 · 2023年04月05日
Cap Rate(资本化率)，其实就是用来量化投入（物业购买价格）与产出（每年的净收入）之间关系的比例，也可以理解为投资回报率。简单来说，用商业物业的年租金总收入减去运营相关的花销后，得出的就是年净收入，这个数字除以物业的购买价格，则为资本化率。
在估值的时候，有很多方法。这里主要说收益法，是反向运用cap rate。房地产价格= 估算的净收益/ （要求的）cap rate. 这里的 cap rate是行业经验或投资要求来确定的年投资收益率。如果是公寓，估值净收益就是租金收入再减去运营支出等，等到年净收入。
———请问如果租金固定不变，cap rate变小，反而得出房产价格变高？好像和现实情况相反了
韩韩_品职助教 · 2023年04月07日
嗨，爱思考的PZer你好：
同学你好，这里关键的变量就是cap rate, cap rate是一个从最近的市场中获得的观察数据，如果市场好，大家的估值普遍更高，那么在相同租金下成交的价格也是会更高的，那么从可比物业的cap rate相应会低一些，如果市场不好，那么相同租金下成交的价格更低，那么从可比物业的cap rate会更高一些，所以Cap rate不是一成不变的，而是会随着市场情况来调整。
我们把这个随市场的Cap rate应用到估值上面，针对我们的目标物业，假设租金短期不能调整，如果是在市场好的时候，cap rate更低，那么估值会更高，如果市场不好，cap rate会更高，那么估值就会更低一些。
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